中國(guó)證券報(bào)記者近日對(duì)北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“7·31”新政出臺(tái)后，成交量大增。

    某頭部中介銷(xiāo)售王海（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“賣(mài)房者希望新政實(shí)施前賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，于是掛牌房源激增。購(gòu)房者則有意趕上最后一班車(chē)，供需兩旺致成交量大增。”

    成交量大增

    王海表示，“此前，北京西城區(qū)知名學(xué)區(qū)房的價(jià)格和成交量受疫情影響均不大，且存在惜售的傾向。臨近此次政策出臺(tái)前，紅廟學(xué)區(qū)小戶(hù)型基本售罄，剩下的都是1500萬(wàn)元以上的大中型戶(hù)型。”

    4月30日《北京市西城區(qū)教育委員會(huì)關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》發(fā)布，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。同時(shí)，自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）。

    王海表示，7月31日前完成購(gòu)房及落戶(hù)，還可以按照登記入學(xué)劃片學(xué)校，不受多校劃片政策影響。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年“五一”小長(zhǎng)假期間，北京地區(qū)二手房網(wǎng)簽達(dá)到139套，新建住宅網(wǎng)簽為666套，合計(jì)網(wǎng)簽住宅805套。其中，西城區(qū)成交居前。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從觀測(cè)的數(shù)據(jù)看，西城學(xué)區(qū)房成交量從之前一個(gè)月幾十套，變成幾天幾十套。

    “從簽約到過(guò)戶(hù)，最短可以15天完成。即便是換房客戶(hù)，先出售后購(gòu)置，時(shí)間也來(lái)得及。中介公司會(huì)提供部分應(yīng)急資金，幫助意向客戶(hù)先完成簽約。”德勝片區(qū)某銷(xiāo)售人員李梅（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“最近幾天，有的意向購(gòu)買(mǎi)者說(shuō)回家商量一下，結(jié)果卻找不到合適的房源了。”

    小戶(hù)型“秒光”

    “西城知名學(xué)區(qū)房均價(jià)在17萬(wàn)元-20萬(wàn)元/平方米。之前小戶(hù)型就很稀缺，政策出臺(tái)后小戶(hù)型掛牌明顯增多，但基本上一出來(lái)就會(huì)‘秒光’。”位于金融街(6.640, 0.05, 0.76%)辟才胡同附近的某地產(chǎn)中介的銷(xiāo)售人員張明（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“再小的戶(hù)型差不多也要30多平方米，加上稅費(fèi)和中介費(fèi)，需要800萬(wàn)元-1000萬(wàn)元。”

    中國(guó)證券報(bào)記者了解到，不少學(xué)區(qū)房最初是單位分房，且沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)交易，因此原值為0。即便入市交易過(guò)的學(xué)區(qū)房，有的為了節(jié)省稅費(fèi)將原值做低，因此眾多1000萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房原值僅為10萬(wàn)元級(jí)別。

    “原值低對(duì)貸款客戶(hù)影響較大，因?yàn)橐鶕?jù)網(wǎng)簽和原值的差額交增值稅和個(gè)稅。如果網(wǎng)簽價(jià)高，差額大，交稅多。如果網(wǎng)簽價(jià)低，貸款額度就很低。”張明說(shuō)，“原值低引發(fā)雙重限制，導(dǎo)致不少客戶(hù)全款購(gòu)房，這也是小戶(hù)型受熱捧的重要原因。”

    2019年上半年，北京市東城區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)幼升小入學(xué)指導(dǎo)意見(jiàn)細(xì)則悉數(shù)公布。海淀區(qū)和東城區(qū)在相關(guān)細(xì)則中明確規(guī)定，自劃定日期后取得房屋產(chǎn)權(quán)證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學(xué)。

    多校劃片政策發(fā)布后，2019年下半年?yáng)|城區(qū)和海淀區(qū)一些學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定程度下滑，家長(zhǎng)選購(gòu)學(xué)區(qū)房時(shí)也更加理性，更加看重房屋本身的居住價(jià)值。

    一季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積為311.2萬(wàn)平方米，同比下降16.1%。其中，住宅新開(kāi)工面積為212.4萬(wàn)平方米，同比下降7%；辦公樓為0.8萬(wàn)平方米，下降73.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為2.9萬(wàn)平方米，下降74.3%。

2019Q1-2020Q1北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    一季度，全市商品房銷(xiāo)售面積為86.7萬(wàn)平方米，同比下降41.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為57萬(wàn)平方米，下降53.4%；辦公樓為3.3萬(wàn)平方米，下降60.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為17.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.5倍。

2019Q1-2020Q1北京商品房銷(xiāo)售面積及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    一季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為838億元，同比下降32.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為297.8億元，下降27.4%；自籌資金為193.2億元，下降38.8%；定金及預(yù)收款為254.1億元，下降38.3%。