事件：2025年7月14日-15日，中央城市工作會議指出我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段；會議部署城市工作7個方面的重點任務(wù)，其中提到加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造等內(nèi)容。

城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期：此次城市工作會議指出我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的階段。城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，城鎮(zhèn)化歷經(jīng)快速增長。2024年，我國城鎮(zhèn)化率已達到67%，較2017年60.24%進一步提高6.76pct，近十年城鎮(zhèn)化率提高11.25pct。

再提房地產(chǎn)發(fā)展新模式：此次城市工作會議部署7個方面的重點任務(wù)，其中在“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”中，提到“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”?！胺康禺a(chǎn)發(fā)展新模式”有望通過如下層面實現(xiàn)。在機制上，我們認為房地產(chǎn)有望轉(zhuǎn)向“人、房、地、錢”等要素聯(lián)動新機制，即根據(jù)人口實際居住需求供應(yīng)相應(yīng)住房，如根據(jù)人口結(jié)構(gòu)和家庭戶規(guī)模適當增加改善住房的供應(yīng)。在房屋的供應(yīng)上，住房供應(yīng)體系有望得到優(yōu)化和完善，即保障性住房（其中包含保障性租賃住房等）與商品房并行的模式。在房屋管理上，房地產(chǎn)全過程監(jiān)管或?qū)?yōu)化，商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望強化。

城改建設(shè)宜居城市：在“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”層面，2024年10月住建部提出新增100萬套城中村改造和危舊房改造，隨后逐漸將實施城中村改造的城市范圍擴大至300多個城市。城中村具有居住環(huán)境相對較差、人口密度相對較大的特點。因此，城中村改造有望改善居民的居住條件，對于城市的宜居性、舒適性起到一定作用。我們認為城中村改造和危舊房改造有望進一步推進，若配套相應(yīng)的貨幣化安置方案，則對應(yīng)的住房需求有望進一步釋放。

投資建議：我國城鎮(zhèn)化已轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，2024年我國城鎮(zhèn)化率達到67%，城鎮(zhèn)化進程已歷經(jīng)快速增長的階段，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

在建設(shè)宜居城市上，房地產(chǎn)發(fā)展新模式和城改與危舊房改造再次被提及。我們在政策效果逐漸展現(xiàn)的基礎(chǔ)上，行業(yè)估值或迎來整體修復，頭部房企或憑借融資成本較低和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢實現(xiàn)運營改善，并通過估值修復實現(xiàn)整體的β機會。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、華潤萬象生活、濱江集團、新城控股、招商積余、龍湖集團；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：綠城服務(wù)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。

風險提示：宏觀經(jīng)濟不及預(yù)期的風險；房價大幅波動的風險；人口不及預(yù)期的風險；城鎮(zhèn)化發(fā)展不及預(yù)期的風險；物價大幅波動的風險；政策推進和實施不及預(yù)期的風險；房屋銷售不及預(yù)期的風險；房地產(chǎn)投資不及預(yù)期的風險。

知前沿，問智研。智研咨詢是中國一流產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，十數(shù)年持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。專業(yè)的角度、品質(zhì)化的服務(wù)、敏銳的市場洞察力，專注于提供完善的產(chǎn)業(yè)解決方案，為您的投資決策賦能。

轉(zhuǎn)自中國銀河證券股份有限公司 研究員：胡孝宇